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【资料图】

来源：樱桃大房子（本文不代表金融新天地立场）

2023年各城市的第一轮土拍基本结束了。

我看到很多人说，土拍热度回来了，但实际上根本不是这么回事。

房企由于经过了前两年的调整，现在只能把钱用在确定性更高赚钱的地块。

好地块被人抢破头，普通的地块则是无人问津。

整体来看，今年一季度的土拍情况还是不容乐观。

今年第一季度，全国300个城市的经营性土地成交建筑面积只有1亿平方米，环比下跌84%。

原本以为2022年已经够低了，结果同比去年，还下降了32%，也就是说，今年第一季度的土地成交规模，直接创下了2010年以来的新低。

不同能级的城市第一季度的成交面积，同比均有不同程度下降。

虽然有些城市的土地市场看起来很火，但实际上土地交易规模并没有增加。

比如北京：

朱辛庄一宗地块就吸引42家房企及联合体报名，刷新了北京土地市场有史以来企业参与最多的地块纪录。最终中签率仅2.38%，由上海大华地产竞得，成交楼面价35475元/平方米。

但第一季度的成交金额同比也下降了53%。

杭州：

杭州2月首批土拍中，13宗地有8宗触顶进入摇号阶段，平均溢价率9.3%。

3月出让的10宗地块中，有5宗地块在挂牌期的报价即已封顶。最终以6宗地块触顶摇号、2宗地块溢价成交、2宗地块底价成交收官，共计揽金144.8亿元，平均溢价率10.2%。

世纪城23号地块更是吸引了60家房企争夺，摇号企业数量直接创下杭州单一地块参拍房企数量的新高。

但就算在杭州，这个民企投资最活跃的地方，最近的两次土地集中供应成交的建筑面积和金额加起来都不如去年第一批次。热门城市尚且这样，其他城市就更不好过了。郑州：今年第一批次共11宗住宅用地集中出让，最让人期待的郑东新区11号地，地块位于老郑东新区永平路北、黄河南路西，但是这块地却流拍了。 其他的主城区地块基本被城投公司拿下，即使本来就是项目的后期地块，但开发商显然是没有钱再拿地了。 佛山：第一季度的三个月挂牌了6块商住用地，地理位置都在中东部地区的核心地块。 但是只成交了两块，另外4块流拍。 像狮山博爱湖附近的那块地，按照以往的市场起拍价应该要去到1万以上了。但是如今的起拍价只有7350元/平，几乎打了7折起拍。这能不是诚意满满吗？可还是无公司参与竞拍。 像常州、金华、芜湖、肇庆、中山等均有多宗地块遭遇流拍，成为2023年一季度流拍主力。为什么房企只盯着重点城市核心地块拿地，对非重点城市的优质地块视若无睹？ 因为现在现在房地产复苏还是偏慢啊。 虽然房企集中暴雷的现象已经过去了，但是很多房企的负债资金链依然存在着很大问题。 目前房地产投资环境依然不容乐观，很多房企依旧不愿意下场拿地。根据统计局数据，一季度房地产开发投资额只有25974亿元，同比增长负5.8%。 民企还是信心不足，房地产民间投资下降13.8%，下拉民间投资增速5个百分点。 从拿地金额来看，目前主要还是央国企和地方国资在拿地，民企拿地占比微弱。 而我们都知道，很多地方z.f的财政运转，其实主要依靠卖地收入。 但去年全年卖地收入断崖式下跌，同比下降23.3%，比2021年的卖地收入少了2万亿元。 地方财政去年卖不出去地，今年房企又还是不愿投资，财政压力大啊。为了让房企拿钱投资，只能把最优秀的地块祭出来了。比如杭州：3月出让的10宗地块中，齐刷刷无一例外都在地铁站附近，堪称史上第一场地铁盘专场争夺战。 还有北京：朱辛庄宗地引来这么多房企争抢，就是因为这块地触顶价格也就12.995亿元，开发门槛较低，能为很多想要跻身北京市场的企业提供了一个机会。 还有成都：出让的基本都是热门区域的热门地块，在白鹭湾和新川的两宗地，就都触顶成交了。 不得不说这招很高明，惹得房企都来抢地，地卖出去了，热度有了，财政也有收入了。 三四线城市行情就没这么好了，因为房企还是偏向保守。 郑州新区好板块还是流拍了，佛山中东部地区的6宗核心地块流拍了4块。 其实现在房企只把钱花在一二线城市的核心地块，是完全可以理解的。 说白了，现在经济不好，钱都要花在要紧处。所以即使是牛气冲天的大房企，也不敢随便在四线城市乱买乱拿地，毕竟钱都是血汗钱。经历了前两年严厉监管措施，还有口罩事件，裤腰包收紧了，房企只能也只敢把钱用在确定性更高、更赚钱的地块。 所以他们就把目光集中到了更加热闹的一二线城市，因为这些地方就业机会多、经济发展水平高。有更多人口涌入这些城市，就意味着更多的人需要住房，这也就为房企带来了更多的机会和更高的租金水平。 另外，一二线城市的市场规模也相对更大，经济发展更加稳定。相比之下，四线城市的市场规模相对较小，经济发展相对滞后，投资风险也更高。 而且一二线城市核心地段的土地供应更为紧缺，需求量大，对房企来说，这就意味着更容易获得回报，所以聚焦一二线城市，已经成为了房企们的必然选择。 所以未来的楼市走向已经很明了。 热门拍地城市居住需求多，核心地块供应少，之后房产价值会水涨船高。

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